inVista Triple Net Lease US
El activo
El inVista Triple Net Lease US es un vehículo de inversión inmobiliaria enfocado en adquirir edificios corporativos premium ubicados en los principales centros tecnológicos de Estados Unidos. La tesis se sustenta en tres pilares fundamentales: renta recurrente en dólares, protección de activos y significativo potencial de ganancia de capital en la futura venta de los activos.
La estrategia emplea el modelo Triple Net Lease (NNN), donde todos los gastos operativos – impuestos, seguros, mantenimiento y cuotas de condominio – son pagados íntegramente por los inquilinos, proporcionando total previsibilidad de flujos de caja netos sin sorpresas operativas para los inversores.
En esta tesis, inVista selecciona únicamente activos Mission-Critical – propiedades esenciales para la operación estratégica de gigantes globales como Amazon y Microsoft – empresas con algunas de las mejores calificaciones crediticias del mundo. Se trata de edificios nuevos o propiedades completamente reformadas, donde los propios inquilinos han invertido decenas de millones de dólares en personalización e infraestructura tecnológica vital para sus negocios.
Este enfoque transforma a los inquilinos en socios estratégicos a largo plazo, con un fuerte interés en permanecer en las propiedades debido a la alta inversión realizada y los sustanciales costos de salida, resultando en contratos largos y sólidos con un promedio de 15 años. La estrategia adquiere activos listos y ya arrendados, eliminando riesgos de construcción y asegurando ingresos inmediatos denominados en dólares después de la inversión.
El objetivo es entregar una renta recurrente de aproximadamente 8% anual en dólares (distribuida trimestralmente), con una TIR final objetivo entre 12-17% anual antes del ciclo de venta.